原告孙某某与被告某公司经营合同纠纷案

　原告孙某某与被告某公司经营合同纠纷案

    关键词   委托经营  建筑物区分所有权  租金损失  恢复原状

　　【裁判摘要】

　　所有权人对自己的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉及商铺虽然与其他商铺之间无物理间隔，但商铺的位置、面积是具体确定的，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，商铺的业主享有的是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。而商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。业主对专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于业主自主决定的事项，不受其他业主的限制。基于原被告的《委托经营管理协议》期限已届满，双方的委托经营关系业已终止，被告未经原告许可而一直占用房屋至今，已构成侵权，应返还原告房屋，涉及第三人装修部分由第三人拆除，并由被告向原告赔偿自《委托经营管理协议》期限届满后至实际腾房日或续签协议之日的损失。

　　原告：孙某某。

　　被告：某公司。

　　第三人某学校。

　　原告孙某某与被告某公司因经营合同纠纷一案，向bet36娱乐场提起诉讼。

　　原告孙某某诉称，2006年8月8日、2007年9月3日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发商业广场二层25、26号商铺，房款已付，并办有济房权证历字第XX、YY号房产证。就该商品房的具体经营管理，双方于2007年9月1日签订了《委托经营管理协议》，约定由被告进行租赁经营管理，经营期限3年，自2007年9月30日至2010年9月29日止。经营期间，被告将该商铺进行了重新规划，出租给他人使用。《委托经营管理协议》期限到期后，被告提出降低合同约定的金额后续约，原告要求提高房租或腾房，经多次协商未果，被告继续占用原告房屋至今。请求：1、确认原被告签订的《委托经营管理协议》终止；2、被告赔偿自《委托经营管理协议》期限到期日至实际腾房之日的损失（按年租金15万元计算）；3、被告按照《委托经营管理协议》第十一条中涉及的商品房买卖合同约定的附加标准恢复原状，腾空并返还房产；4、本案诉讼、保全费用由被告承担。

　　被告某公司辩称，一、原告购买的房屋系商铺，并且是虚拟产权的商铺，不具有独立的使用价值，若要实现其所有权的全部四项权能或者使用价值，该商铺必须与其他房屋或商铺进行统一使用或经营，该商铺在物理空间上不具有构造上的独立性，本案涉及的商场中各业主所拥有的商铺之间没有进行隔断，商铺彼此之间具有不可分性，且每个单独的商铺并不通水通电，也没有其他的设施、设备，那么任何一个单独的商铺都无法独立使用，否则会严重降低和影响整个房屋的使用价值和功能，也会损害其他业主的商铺实现其使用价值。二、根据我国法律规定，公民的合法权益受法律保护，同时规定公民行使个人权利不得损害国家、集体及其他公民的合法权益，根据宪法51条及物权法71条规定，本案中原告所用的商铺仅占整个商场面积的千分之二点二，属于绝对少数，其拥有的商铺并不具备独立使用的价值，目前该商场中涉及的绝大多数业主（在人数和面积上均占98%以上）都同意与被告续签《委托经营管理协议》，委托被告对商铺进行统一规划、统一经营、统一管理。原告在购买商铺之初，就非常明确的知道该商铺的物理状态，其不能独立使用，只能与其他商铺统一使用、出租。在《委托经营管理协议》第10条约定明确原告无论是自营还是自行出租，必须符合商场统一规划的要求，因此，被告认为本案在考虑原告行使其所有权的同时，也应当考虑本案的特殊性，在保护所有权人合法权益的同时，正确的兼顾个人利益及社会公众利益及他人合法权益的民法基本原则。三、被告在受原告委托的经营期限内，将原告委托的商铺出租给了第三人，并将租赁合同的租金标准及期限等事宜明确告知了原告，原告并未提出任何异议，3年委托期限届满后，原告又以租赁期限超过委托期限为由，要求收回房屋没有法律依据，应当依法保护善意第三人的合法权益，维持租赁合同的继续履行。假使被告的行为超越了原告委托的代理权限，给原告造成了损失，那么被告同意按照有关法律规定和市场情况给予合法合理公平的赔偿。综上，被告认为原告的所有权虽然是物权，但是其行使权力不得损害其他业主的所有权和合法权益。四、原告所要求的损失计算标准明显高于其实际损失，缺乏事实依据，应当依法进行评估鉴定，以此确定原告是否有损失及损失的多少。

　　第三人某学校述称，2009年7月24日，某咨询中心与某公司签订了《场地租赁合同》，约定租赁位于济南市历下区建筑面积为724.02m2的某广场二层西厅东南角商铺，租期自2010年4月1日至2014年9月30日止。2010年元月8日，合同主体由某咨询中心变更为甲公司。2011年6月17日合同主体由甲公司变更为乙公司，同日合同主体由乙公司变更为某学校，即现在实际经营的第三人。合同签订后，第三人一直依约履行合同。现得知原告与被告因委托经营事宜产生纠纷，第三人承租的房产中原告拥有56.22m2（即25、26号商铺面积之和）的所有权，原告要求被告腾空返还其委托经营的房产，该纠纷对第三人承租权的行使产生了严重的妨碍。第三人认为，本案中原告将自有房产委托给被告对外出租，应构成委托代理关系，原告作为委托人，应当承担受托人即被告行为所产生的法律后果，场地租赁合同合法有效，第三人对原告的房产享有合法的承租使用权。而且，公民行使个人权利不得损害国家、集体及其他公民的合法权益。原告所有房产没有独立空间，无法分割使用。原告不同意第三人使用其仅占有租赁面积7.7%的房产，不仅损害了自有利益，更损害了其他业主的利益，也损害了第三人的合法权益。请求，确认第三人对本案诉争的位于历下区xxx号的某广场商业广场25、26号商铺（建筑面积56.22m2）享有承租使用权，期限至2014年9月30日。

　　bet36娱乐场经审理查明：2006年8月8日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的xxx号二层25号商铺，建筑面积27.82 m2（其中套内建筑面积14.44 m2，公用部位及公用房屋分摊建筑面积13.38 m2），每平方米单价17270.42元，计款480463元。首付192463元，银行按揭贷款288000元。2007年7月1日交房。被告（出卖人）关于装修、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人（原告）有权要求出卖人赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中，对商场公共装修、街铺装修、装饰、设备标准作出了约定，关于店中店装修：墙面，采用轻钢龙骨石膏板隔断，但不到顶。隔墙高度为2.4米。后原告实际付款484608元，被告于2009年1月7日向原告开具发票，载明建筑面积为28.06 m2，原告取得济房权证历字第XX号房产证，上述房屋建筑面积为28.06 m2，套内建筑面积为14.51 m2，登记日期为2009年7月25日。2007年9月3日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告26商铺，约定建筑面积27.92 m2（其中套内建筑面积14.5 m2，公用分摊建筑面积13.42 m2），单价12578.62元，计款351195元，一次性付款。2010年10月1日交房。出卖人（被告）关于装饰、设备标准承诺的违约责任同上一买卖合同。合同附件三装饰、设备标准约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准为现状交付，即出卖人交付该商品房时已经装饰装修完毕后的标准，该装饰、设备因已经投入使用，买受人接受已经使用后的装饰装修标准，不得就折旧及其他原因追究出卖人及其他人的责任。2009年1月7日，被告向原告开具发票，载明票面金额为354214元，建筑面积为28.16 m2。原告取得济房权证历字第YY号房产证，登记面积28.16 m2（其中套内建筑面积14.56 m2），登记时间为2009年12月22日。据本案诉争两套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议中均载明，原告所购买的25、26两套房屋的规划用途是商业办公，合同约定的房产是一种投资商业地产的行为，适用法律法规及商业惯例、习惯，房产证所附房屋分户平面图亦注明户与户之间的隔墙、楼板及公用建筑之间的隔墙、外墙（包括山墙）均为共有。2007年9月1日，原告与被告签订《委托经营管理协议》，约定原告对其25号商铺委托被告经营管理，期限3年，自2007年9月30日至2010年9月29日，年租金为38437元（约为合同房款480463元的8%）。在期限内每年的9月30日先付租金。原告于2007年9月30日将商铺交付被告。双方合同另约定委托经营期满原告可以继续委托被告经营管理，如原告自行出租或自营，经营业态需符合某广场整体商业业态、规划，所经营商品需符合被告对商场的统一规划要求。本协议期满，被告需继续租用该商铺的，应于期满前向原告提出续租要求。返租期满后，双方协商将商铺按签订的商品房买卖合同附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状，由被告交付原告。2009年7月27日、2010年1月8日，被告某公司分别与某咨询中心签订场地租赁合同，该咨询中心承租面积分别为564.15 m2、159.87 m2（含原告25、26号铺），租赁期限均至2014年9月30日。上述《委托经营管理协议》期满后，被告仍占用原告25、26号商铺，在本案审理期间，被告与相关承租人于2011年12月15日签订变更租赁合同主体协议，确定自2011年6月7日上述场地承租人为本案第三人某学校。上述租赁及转租行为，未经原告同意，至今原告与被告未续签《委托经营管理协议》。案件审理过程中，被告申请对原告主张的房屋的损失计算依据即房屋租金标准进行司法鉴定，因该申请的提出已超过举证期限，本院未予采纳。

　　在本案审理期间，被告已支付原告人民币106540.72元。

　　原告和被告对下列事实有争议：1、关于涉案26号商铺的实际购房款数额；2、26号商铺是否一并出租、委托被告经营管理。

　　关于当事人争议事实1，原告提供的房款发票的票面金额为354214元，被告认为房屋的实际成交价格，应当按照发票票面金额予以确定；原告认为付款时采取的是该商铺租金抵扣购房款的付款方式，实际购房款为466071元。关于当事人争议事实2，原告认为虽然26号商铺未与被告签订《委托经营协议》，但是一并委托经营的，原告与被告签订《商品房买卖合同》并付款后，被告一直没有交付房屋，现被告及第三人占用原告商铺，在2010年9月29日前，应视为被告委托经营管理原告商铺。综合双方意见及提供的证据，本院确认事实如下：1、26号商铺购房款系房屋价值在价格上的体现，被告在向本院递交证据材料时已明确26号商铺购房款为466071元，该商铺3年房租已在购房款中扣除（已改合同），因此本院确认该商铺购房款的交付采取的是租金抵扣购房款的付款方式，房款发票票面金额并非所购房屋的实际价格，26号商铺的实际购房款为466071元。2、根据原、被告就25号商铺签订的委托经营管理协议约定“甲方（原告）于2007年9月30日前购买该商铺的，甲方应于2007年9月30日将商铺交付乙方（被告）使用；甲方于2007年9月30日后购买商铺的，以签订商品房买卖合同时间作为甲方向乙方交付使用的时间。”本案中，原、被告就26号商铺签订商品房买卖合同时间为2007年9月3日，结合买卖合同约定的交房时间，本案确认原告已于2007年9月30日即将26号商铺交与被告，原、被告之间自2007年9月30日至2010年9月29日形成事实委托经营管理的关系。

　　bet36娱乐场经审理认为：根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、2010年9月30日，原、被告双方的《委托经营管理协议》期限已届满，若双方就续签合同不能达成一致，涉诉房屋应否返还；二、原告主张的自2010年9月30日至腾房之日止的租金损失有无依据；三、若返还房屋，原告主张的按商品房买卖合同附加的装修标准恢复原状，交付房产，应否予以支持。是按照《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状，还是按照已装修的现状予以返还。

　　关于争议焦点一，本院认为被告应返还房屋。首先，原告购买被告开发的房产，并已取得房产证，房产证上关于房屋的记载足以证明其构成独立的物。其次，原、被告商品房买卖合同附件三中有关于店中店装修的标准，即墙面采用轻钢龙骨石膏板隔断，但不到顶，隔墙高度为2.4米。尽管涉诉房屋没有按约定设置墙壁与商场其他部分分隔，但不能否定其具有独立的使用价值，原告享有房屋的独立的产权，是房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。”而且这种所有权是一种绝对权。第三，基于原被告双方的《委托经营管理协议》期限已届满，双方的委托经营关系业已终止，被告未经原告许可而一直占用房屋至今，已侵害了原告的合法利益，且该委托经营管理协议中亦有在委托经营期满后原告可收回房屋自行出租或自营等方面的约定，因此应返还房屋。

　　关于焦点问题二，本院认为，无论是否返还房屋都应由被告向原告赔偿自双方《委托经营管理协议》期限届满后至实际腾房日或续签协议之日的损失。原告提出的赔偿标准为购房款的15%，但并未提供证据证明其计算标准及依据，被告向本院提出对原告房屋的损失计算依据即房屋租金标准进行司法鉴定的申请，但由于该申请的提出已超过举证期限，且该方面的举证责任由原告承担，故本院未予准许。被告就此提出按照已付购房款的6%/年的标准，但也未提供计算依据。本院认为参照双方签订《委托经营管理协议》时依据的按照购房款的8%的年收益率计算赔偿数额较为合理。

　　关于焦点问题三，本院认为，应按照《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状，其一，双方在《委托经营管理协议》第十一条约定：“甲方同意乙方对商铺进行适当装修。返租期满后，双方协商将商铺按签订的《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状由乙方交付甲方。”现原告要求被告按照《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状，交付房产，理由充分，应予支持。其二，被告虽在返租期满前将涉案房屋出租给第三人，由第三人对涉案房屋进行装修，但返租期满后，被告未按约返还房屋，已构成侵权，应返还原告房屋，涉及第三人装修部分由第三人拆除。

　　另外，原、被告签订的《委托经营管理协议》已期满，对原告主张的确认双方上述协议已终止的诉讼请求，本院予以支持。

　　据此, bet36娱乐场依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、原告孙某某与被告某公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止；二、被告某公司于本判决生效之日起30日内返还原告孙某某某某商业广场二层25商铺（建筑面积28.06㎡，套内建筑面积为14.51㎡）、26号商铺（建筑面积28.16㎡，套内建筑面积为14.56㎡）；三、第三人某学校对上述第二项承担连带责任；四、由被告某公司按商品房买卖合同附加的装修标准返还原告上述房屋，其中涉及第三人装修部分，由第三人自行拆除；五、被告某公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙某某房屋租金损失（自2010年9月30日起至本判决生效之日止，参照原告已付购房款950679元的8%/年计算），被告某公司已付的106540.72元应予扣减；六、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。

　　被告某公司不服一审判决,向济南市中级人民法院提起上诉称，一、案涉商铺虽然领取了房产证，具有法律上的独立性，但各单元之间无永久性围护结构，不具有构造与使用上的独立性，是非独立式产权商铺，不属严格意义上的建筑物专有部分。一审法院认定其为独立的物，属认定事实错误。二、某公司将孙某某所属的案涉商铺出租给第三人使用，符合大多数业主的利益，同时也给孙某某带来了收益，并未损害其利益。在委托经营期间，某公司垫付资金，支付了孙某某租金。孙某某所购案涉房产是商铺，与第三人使用范围内的其他业主的商铺是一个整体，无法分割使用，只有整体使用，才能发挥该商铺的最大效用。应按“少数服从多数原则”，将其所有的案涉商铺交付给第三人使用。三、孙某某在行使其所有权或保护其合法权益时，不能损害其他业主合法权益，如判令返还，则第三人不能正常营业，其他人的权益将受到损害。四、某公司将案涉商铺出租给第三人使用，并将租赁合同的租金标准、租赁期限等事项已告知了孙某某，孙某某未提出异议并接受了租金。在其要求提高租金未果的情况下提起诉讼，实属滥用诉权，有违诚信。五、依照某公司与孙某某所签署的《委托经营协议书》，孙某某要收回自行使用或另行出租，其经营业态仍需符合某广场整体商业业态规划，而某公司对商场统一规划即是出租给第三人使用，则孙某某也应当继续履行某公司与第三人所签订的租赁合同，不得要求返还房屋。综上所述，某公司统一经营符合孙某某和大多数业主的利益，应驳回孙某某的诉讼请求。

　　被上诉人孙某某辩称，被上诉人购买的商铺已经取得了房产证，与某公司三年的委托经营合同期满，被上诉人有权收回商铺。某公司不予返还商铺并且未经被上诉人的许可擅自将属于被上诉人所有的商铺出租给第三人，收取租金，其行为严重侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人要求某公司返还商铺应当予以支持。被上诉人购买的商铺具有独立的结构和使用价值，按照原本规划是可以独立经营的，只是某公司经营不善导致目前商场格局改变，这种局面给被上诉人使用、处分自己所有的商铺造成极大的困难，因此被上诉人要求某公司按照购房合同约定的装修标准返还商铺。原审判决正确，应予维持。

　　第三人某学校未陈述意见。

　　济南市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。另，根据双方当事人的陈述，涉案商场竣工后，某公司与业主之间并未履行交付手续，而是根据双方签订的委托经营合同，由某公司开始对商铺进行统一经营并向业主支付租金。最初经营业态为整个商场为一家综合型购物中心，之后购物中心停止营业，目前分别出租给多家公司或个体，用作餐饮、娱乐及教育机构的办公室或营业场所等。商场并未按照合同所附图纸进行间隔划分，商场根据经营需要以及承租人的要求进行隔断。某公司主张目前有330名业主已经与某公司续签了委托经营合同，并提交委托经营合同一宗，孙某某对某公司提交的其他业主续签合同不予认可。

　　按照双方《商品房买卖合同》的约定，孙某某所购买的商铺类型为店中店，合同附件三店中店对应的装修标准为：“墙面：采用轻钢龙骨石膏板隔断，但不到顶。隔墙高度为2.4米。”

　　根据某公司的申请，本案二审中本院委托鉴定机构对孙某某诉请损失即涉案商铺的租金数额进行鉴定，济南某资产评估有限公司于2013年5月22日出具鉴定报告，鉴定意见为涉案25号商铺2010年9月1日至2013年5与22日的租金总额为45210.98元，涉案26号商铺2010年9月1日至2013年5与22日的租金总额为45366.78元。二审中，某公司向孙某某支付43570元。

　　济南市中级人民法院二审认为：本案的争议焦点为：一、孙某某要求某公司返还商铺能否支持；二、孙某某要求某公司赔偿损失应否支持，损失数额如何确定。

　　关于焦点一，本院认为，本案所涉及商铺虽然与其他商铺之间无物理间隔，但商铺的位置、面积是具体确定的，商场内部商铺与商场公共区域相通，能够独立使用，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，商铺的业主享有的是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。而商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。业主对专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于业主自主决定的事项，不受其他业主的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项的规定，业主的共同决定权应限于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，业主专有部分的物权行使，不属于共同决定的范围。本案孙某某对其购买的商铺享有全面的、完整的所有权，孙某某可以自主决定其经营方式。孙某某与某公司签订的《委托经营管理协议》的期限已届满，该协议第十条约定，期满后可以由某公司续租，也可以由孙某某自营或自行出租。因此，现孙某某要求某公司返还商铺符合协议的约定，也符合《合同法》关于委托合同当事人解除权的规定。某公司在合同到期后继续控制使用商铺并收益，没有合同依据和法律依据，孙某某要求某公司按照双方签订《房屋买卖合同》中约定的专有部分的装修标准返还其专有部分之商铺，应当予以支持。

　　关于焦点二，本院认为，双方之间经营管理合同到期后某公司仍继续将涉案商铺出租以获取收益，孙某某要求某公司支付此期间的损失，应当支持。对孙某某的损失以双方原经营管理协议约定的租金标准来认定，较为公平合理。故原审判决对损失数额的认定并无不当，但诉讼中某公司已支付的使用费应予扣除。二审期间，因某公司申请评估租金损失，经本院委托后，鉴定机构出具鉴定意见，本院经审查认为该意见与双方原本约定之租金数额差距过大，明显不合理，故对该鉴定意见不予采纳。

　　据此,济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决: 一、维持bet36娱乐场民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销bet36娱乐场民事判决的第五项；三、上诉人某公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙某某房屋租金损失（自2010年9月30日起至本判决生效之日止，参照原告已付购房款950679元的8%/年计算），被告某公司已付的150110.72元应予扣减。

　　编写人: 段勇强  耿露